大发地产赴港上市：梦想很美好 现实很骨感

本文摘要：房企在赶赴A股和港股的路上，显露出有所不同的姿势。相比于万达、富力返A之路的君回答归期仍未期，港股市场已围观了渴求在资本市场亮相的房企。 2017年末，三盛、福晟陆续通过借壳在港股已完成上市，正荣也于2018年初顺利上海证券交易所。今年二季度刚开始，弘阳地产之后提交了认购说明书，4月26日大发地产愤人后，反复了某种程度的动作。此前无论规模还是动作都比较高调的大发地产，此刻好像站上了《中国好声音》的舞台。 面临评委席上抛来的“你的梦想是什么？

房企在赶赴A股和港股的路上，显露出有所不同的姿势。相比于万达、富力返A之路的君回答归期仍未期，港股市场已围观了渴求在资本市场亮相的房企。

2017年末，三盛、福晟陆续通过借壳在港股已完成上市，正荣也于2018年初顺利上海证券交易所。今年二季度刚开始，弘阳地产之后提交了认购说明书，4月26日大发地产愤人后，反复了某种程度的动作。此前无论规模还是动作都比较高调的大发地产，此刻好像站上了《中国好声音》的舞台。

面临评委席上抛来的“你的梦想是什么？”这一问题，大发地产在聚光灯下许下了“冲击千亿，甚至未来5年冲击3000亿元”的愿景。小房企大梦想不顾一切市场意欲以奇怪的目光打量这位“面试者”时，其官网却屡屡多日因服务不平稳而无法长时间采访，这让原本就少有公开发表信息的大发地产变得更为谜样。我们企图从有数信息应从，勾勒其大体的发展路径。

大发地产原名凯润房地产，1996年发迹于浙江温州，5年后，扩展至上海并将总部迁到上海，十多年来在上海总计研发5项物业，总计建筑面积约48.98万平方米，当前业务主要集中于长三角地区。创始人葛和凯已辞任管理层职位，甚少公开发表露面，80后“二代”葛一旸全面接班人，主持人工作。对于中小房企而言，通过引进规模房企旗下成熟期人才来拷贝其低快速增长路径无可厚非，然而大发的这一操作者却让市场失礼“不懂”。纵观此前黑马房企的措施，区域总或是战投、营销方面的人才一向是其所爱人。

2017年底，时任龙湖集团副总裁的袁春加盟鸿坤地产，袁春在龙湖时分管集团品牌和营销部及客户与市场研究部。业内人士广泛对袁春很是尊重，认同其能力、情商均出众。基于此，袁春的来临不仅为此前名不见经传的鸿坤带给知名度，最重要的是让市场对其未来的快速增长保留悲观的态度。

而大发地产的现任管理层中仅次于的王牌乃是今年初刚刚加盟的继续执行总裁廖鲁江。纵观廖鲁江的从业经历，无论龙湖还是世茂，其分管的工作均为人事。有业内人士向《国际金融报》记者直言：“大发凿廖鲁江来做到什么？确信廖来老大它之后凿人吗？”这岂不是一个方法，此前也有先例。弘阳地产意欲公里/小时冲规模时，再行将橄榄枝击碎原旭辉集团副总裁兼首席人力资源官，张良来临后屡屡迎击，4个月之后为弘阳带给了9名旭辉、泰禾、新城的高管，这9人来临后将在战投、经营、营销、财务等多个方面合力为弘阳公里/小时。

然而，廖鲁江回到大发4个月仍未有实质性动作，其更加人乐道的是离任时的“豪言壮语”。廖鲁江直言：“中型房企如果想在未来活下去，此刻就必需拿走奋斗者之心，拿走不敢叫日月换新天的魄力，招兵买马，战略星舰，加快转入千亿级俱乐部，未来才有可能之后回到地产球场上之后踢球。”千亿只是廖鲁江的小目标，其5年长年规划中将目光瞄准在3000亿元的高度。

人事名门的总裁向规模发动表达意见，遥相呼应大找到有的土储和钱袋子，如何承托其跑进3000亿决赛点是仅次于的问号。负债低企大发地产的营收来源主要为物业研发及销售、商业物业投资以及经营和物业管理服务三方面。

近三年里，三块业务皆有快速增长，其中物业研发占比由89.2%减至97.9%，是大发地产意味著核心的业务，而物业管理服务渐渐边缘化至0.2%。此外，大发地产旗下的商业物业主要为上海凯鸿广场、南京艾尚天地、南京凯鸿广场、港陆广场。

数据表明，艾尚天地的营业情况向好，收益贡献大幅下降，2017年已占有商业物业总额的59%，与之构成对比的是凯鸿和港陆的颓势无以凌。大发对于规模的执着决不仅限于口头上。资料表明，2015-2016年，大发地产经营收益扰减半，但毛利和毛利率却皆有下降。2017年，大发的经营收益由上一年的6.57亿元一跃至44.14亿元，同比大幅提高571.84%，同期毛利率却上升了3.2个百分点，为近三年低于。

对于这一展现出，大发地产回应，主要由于大发之后扩展坐落于长三角的地区业务，从而使得已完工及交付给的住宅项目数量减少、总建筑面积减少以及平均值售价的下跌。从项目布局来看，大发仍然是一家不折不扣的区域性房企。

截至2018年2月底，大发旗下的24个项目包含为20栋住宅物业，3栋商业综合体及一个办公楼层，全部产于于长三角地区，总部上海有5个，其余19个项目产于于江浙皖三省。这一布局让大发地产颇为得意，其在招股书中回应，长三角区核心城市的土储及高效获地能力是自身竞争力所在。然而，大发地产现有土储总建筑仅有为172.03万平方米，其中，可销售及租赁的已完工物业总计20.28万平方米，占到总土地储备的11.8%；110.36万平方米的开建物业，占到总土地储备的64.1%；41.39万平方米的持作未来研发物业，占到总土储的24.1%。

除了上海、南京，大发地产大量持仓的项目皆坐落于三四线城市。明确来看，安徽是其第一大土储所在地，占有了近半壁江山，安徽地区的土储主要集中于在安庆和芜湖，其中安庆一地的土储之后低约61万平方米，占有总土储的35%。浙江紧随其后，四成土储均资于此，温州、宁波和舟山居多粮仓。招股书中，大发地产回应，因为商业物业方位良好，带给了平稳的现金流量，其实行的大力而务实的财务政策及运营也是优势之一。

然而根据认购说明书，推崇“强劲运营”的大发地产经营性现金流却并不悲观。2015年和2016年，大发地产经营活动净现金流分别为-7.92亿元、8.55亿元， 2017年这一数值急剧下降为-23.93亿元。针对这一展现出，大发地产回应，主要是由于物业研发活动减少令其已完工持作销售物业减少，由于预售新的物业项目增加令其客户预付款项增加，物业研发活动减少令其开建物业减少。

大幅度扩展也造成大发地产的负债水涨船高。2015-2017年，大发地产的银行贷款及其他贷款（还包括债券及非债券借贷）分别为40.91亿元、32.59亿元和59.87亿元，其中，2017年大发的贷款额快速增长84%；清净资产负债率约269.8%，同比快速增长119.8%；融资成本也由3.59亿元快速增长至4.76亿元。时值银根放宽、去杠杆的背景下，高杠杆房企的天花板几近肉眼可见。对于未来的融资，大发地产回应可能会谋求债务融资机会，还包括资产反对型证券计划、公司债券及其他债务发售筹集资金。

对于意欲冲规模的大发而言，当务之急是提高土储短缺的困境。而特杠杆后，高昂的融资成本让毛利率上升，清净利率仅有为3.4%的大发地产而言能否吃得消？却是大发地产利息覆盖面积倍数仅有为1倍，换言之经营活动产生的利润意味着够缴纳利息，这一盈利水平能否被港股资本市场接纳？《国际金融报》记者据此联系大发地产，截至目前仍并未接到其恢复。

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